INFONAVIT es el sistema público de crédito a vivienda más grande de México: 14.4 millones de créditos otorgados, tasa nominal fija del 12% y descuento directo vía nómina IMSS. En 2026 ofrece 11 modalidades, monto máximo de ~$2.4 millones de pesos solo y hasta $10 millones combinado con banco (Cofinavit). El puntaje mínimo para calificar es 1,080 puntos y el plazo va de 15 a 30 años.
1. ¿Qué es INFONAVIT, realmente?
INFONAVIT (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) es un organismo tripartito creado en 1972 por mandato del artículo 123 constitucional. Cada trabajador formal con afiliación al IMSS aporta automáticamente el 5% de su salario integrado a una Subcuenta de Vivienda, y ese acumulado se convierte en el motor financiero del Instituto y en el ahorro propio del trabajador.
La diferencia con un banco es estructural: INFONAVIT no busca utilidad. Su tasa fija del 12% nominal anual [1] es la más barata del mercado mexicano para el segmento de salarios bajos y medios, y su descuento vía nómina elimina el riesgo de impago voluntario. A cambio, el sistema impone fricciones que la banca no tiene: modalidades limitadas, montos topeados, requisitos de continuidad laboral y un proceso que puede tardar 45–75 días.
El sistema en una frase
Ahorras forzosamente el 5% de tu salario integrado en una subcuenta. Cuando acumulas suficientes puntos, puedes usar ese ahorro más un préstamo INFONAVIT para comprar, construir, remodelar o pagar otra hipoteca. El crédito se descuenta directo de tu nómina hasta liquidarlo.
2. Quién tiene derecho a un crédito INFONAVIT
El derecho al crédito no es automático. Necesitas cumplir simultáneamente:
- Relación laboral vigente con un patrón inscrito en IMSS al momento de solicitar.
- Mínimo 1,080 puntos en el sistema de puntaje INFONAVIT (más sobre la fórmula en la sección 3).
- Saldo en Subcuenta de Vivienda mayor a cero, lo cual implica un mínimo de cotización efectiva.
- No tener un crédito INFONAVIT vigente (con excepciones: segundo crédito y crédito conyugal).
- No tener antecedentes de crédito INFONAVIT impagado o quebrantado previo.
El sistema no discrimina por edad explícita, pero el factor edad-tiempo (sección 3) penaliza a trabajadores muy jóvenes con poca antigüedad y a trabajadores mayores de 64 años por la probabilidad de no completar el plazo.
El segundo crédito INFONAVIT
Desde 2013, INFONAVIT permite un segundo crédito a trabajadores que ya liquidaron el primero o tienen al menos un año de no usarlo activamente. Es un derecho subutilizado: en 2024 menos del 8% de quienes liquidaron volvieron a solicitar [1]. Lo cubrimos en detalle en el artículo Segundo Crédito INFONAVIT.
3. Cómo se calcula tu puntaje INFONAVIT (la fórmula real)
El puntaje INFONAVIT es la pieza más opaca del sistema, y la más importante. El Instituto publica los factores pero no la ponderación exacta. Cruzando la documentación oficial con los scorings reales que vemos en originación, el peso aproximado es:
| Factor | Peso aprox. | Rango | Cómo se mide |
|---|---|---|---|
| Edad × Tiempo cotizando | 30–35% | 0–360 pts | Curva en U invertida: óptimo entre 30–45 años con 8+ años cotizando. |
| Salario Diario Integrado | 25–30% | 0–320 pts | Lineal por arriba del salario mínimo; satura cerca de 25 UMA. |
| Saldo en Subcuenta de Vivienda | 15–20% | 0–240 pts | Proporcional al saldo; saturación cerca de 6 meses de SDI. |
| Probabilidad de continuar laborando | 15–20% | 0–280 pts | Sector (IMSS), tipo de patrón, historial de bajas, antigüedad continua. |
El umbral oficial de 1,080 puntos se cruza típicamente con:
- 32 años de edad, 8 años cotizando, salario integrado de $400/día ($12,000/mes), 12 meses en el patrón actual.
- O bien, 28 años, 6 años cotizando, salario de $550/día ($16,500/mes), 24 meses en el patrón.
Por qué tu puntaje cambia mes con mes
El puntaje no es estático. Sube si: aumentas salario, sigues cotizando sin baja, llevas más tiempo con el mismo patrón. Baja si: te dan de baja temporal, cambias de empleo a uno con salario menor, o INFONAVIT actualiza factores (suele pasar en enero y julio).
La táctica óptima si estás cerca del umbral: revisa cómo subir puntaje rápido en nuestro artículo Cómo subir tu puntaje INFONAVIT.
4. Las 11 modalidades de crédito INFONAVIT
Esta es la sección que el sitio oficial no explica en lenguaje plano. Cada modalidad existe por una razón distinta. Elegir la modalidad correcta puede ahorrarte 300–800 mil pesos a lo largo del crédito.
1. Tradicional
El producto base. Crédito INFONAVIT puro, sin banco. Monto según tu salario y puntaje. Tasa 12%. Plazo elegible 15–30 años. Compra de vivienda nueva o usada.
2. Crédito Seguro
Variante del Tradicional con cobertura adicional de seguro de daños y de vida ampliados. Pensado para zonas de alto riesgo sísmico o meteorológico. Costo marginal, pero tranquilidad real.
3. Cofinavit
La modalidad combinada: INFONAVIT + crédito bancario. INFONAVIT aporta hasta $2.4M y el banco complementa hasta otros $5–10M. La tasa efectiva combinada (CAT) suele estar entre 12.5% y 14.5% — más alta que INFONAVIT solo, pero mucho más baja que un crédito bancario puro. Es el producto menos entendido y más subutilizado del catálogo. Cobertura completa en el pilar Cofinavit.
4. Cofinavit Ingresos Adicionales
Variante diseñada para trabajadores cuyo salario IMSS está topeado pero perciben ingresos adicionales documentables (honorarios, comisiones, renta). El banco evalúa los ingresos extra con criterios propios. Especialmente útil para meseros, vendedores en comisión, consultores con factura.
5. INFONAVIT Total
INFONAVIT te otorga el monto máximo de su sistema sin requerir banco. Útil cuando quieres simplicidad operativa, no quieres tener dos acreedores, o tu propiedad objetivo cae dentro del rango que INFONAVIT solo puede cubrir. Tasa pura del 12%.
6. Apoyo INFONAVIT
Producto subutilizado: INFONAVIT aporta tu saldo de Subcuenta como enganche en un crédito 100% bancario. El crédito principal lo lleva el banco; INFONAVIT solo pone el enganche. Útil para perfiles con buen salario bancario pero saldo subcuenta interesante.
7. Mejoravit
Crédito para remodelación, ampliación, mejoras estructurales o mantenimiento mayor en vivienda propia. Monto menor (típicamente $20–250 mil), plazo corto (24–60 meses), tasa preferencial.
8. Construcción
Para quien ya tiene terreno propio y quiere construir. Crédito en pagos parciales contra avance de obra. Requiere proyecto autorizado y supervisión.
9. Pago de Pasivos Hipotecarios
Refinanciamiento: usas un nuevo crédito INFONAVIT para liquidar una hipoteca bancaria existente. Conviene cuando la diferencia de tasas excede el costo de transferencia. Calculadora dedicada en Calculadora de refinanciamiento.
10. Hipoteca Verde / Renovación Verde
Crédito adicional automático para incorporar ecotecnologías (calentador solar, focos LED, dispositivos ahorradores de agua, aislamiento térmico). Suma $20–35 mil al monto principal, sin afectar tu calificación. Lo discutimos a fondo en Hipoteca Verde 2026.
11. Crédito Conyugal
Dos trabajadores casados suman sus créditos. Combinaciones posibles: INFONAVIT+INFONAVIT, FOVISSSTE+FOVISSSTE, INFONAVIT+FOVISSSTE. Capacidad de compra duplicada — y en muchos casos triplicada al añadir overlay bancario. Es la estrategia más infrautilizada en la mesa. Pilar dedicado: Crédito Conyugal.
5. Cuánto te presta INFONAVIT en 2026 — tablas reales
El monto máximo depende de tu Salario Diario Integrado (SDI), tu edad y tu puntaje. La tabla siguiente cruza esos tres factores con datos del Plan Financiero INFONAVIT 2025–2029 [1]:
| SDI (diario) | Salario mensual aprox. | Puntaje 1,080 | Puntaje 1,200 | Puntaje 1,350+ |
|---|---|---|---|---|
| $250 | $7,500 | $540,000 | $620,000 | $680,000 |
| $350 | $10,500 | $780,000 | $880,000 | $960,000 |
| $450 | $13,500 | $1,080,000 | $1,240,000 | $1,360,000 |
| $600 | $18,000 | $1,560,000 | $1,760,000 | $1,920,000 |
| $800 | $24,000 | $1,960,000 | $2,180,000 | $2,300,000 |
| $1,000 | $30,000 | $2,180,000 | $2,360,000 | $2,420,000 (tope) |
Cifras orientativas. Verifica tu monto exacto en la calculadora INFONAVIT. El tope nominal de ~$2.42M se ajusta anualmente con el índice CCIDV de Banxico.
Cómo subir el techo: Cofinavit
Si la propiedad objetivo cuesta más de $2.4M (lo cual ocurre en prácticamente toda la zona metropolitana de CDMX, Monterrey, Guadalajara, Querétaro y costas turísticas), Cofinavit duplica o triplica esa capacidad. Con SDI de $600 (mensual $18,000), Cofinavit puede llevarte hasta $3.8–4.2M de capacidad combinada según banco.
6. La tasa de interés INFONAVIT, explicada honestamente
INFONAVIT publica una tasa nominal anual del 12%. Esto se interpreta mal habitualmente. Hay tres cosas distintas:
- Tasa nominal: 12% fija, declarada en el contrato.
- Tasa efectiva anualizada: ~12.68% considerando capitalización mensual.
- CAT (Costo Anual Total): entre 11.8% y 13.2% según modalidad y seguros incluidos. Más bajo que la efectiva nominal porque INFONAVIT integra al CAT comisiones que no cobra (apertura = 0%).
Comparativa real contra bancos en 2026, según comparativo CONDUSEF [2]:
| Producto | Tasa nominal | CAT real | Comisión apertura |
|---|---|---|---|
| INFONAVIT Tradicional | 12.00% | 11.8% | 0% |
| INFONAVIT Total | 12.00% | 11.9% | 0% |
| BBVA Hipoteca Fija | 10.40% | 13.6% | 0.85% |
| Santander Hipoteca Free | 10.95% | 14.2% | 1.00% |
| Banorte Hipoteca Pago Bajo | 10.65% | 14.0% | 0.90% |
| HSBC Hipoteca Fija | 10.85% | 13.9% | 0.85% |
| Scotiabank ScotiaCambia | 10.50% | 14.4% | 1.20% |
La conclusión: la tasa nominal bancaria parece mejor, pero el CAT real INFONAVIT casi siempre gana en el segmento bajo y medio. En el segmento alto (>$3M con cuenta bancaria privada), un banco puede negociar CAT inferior a INFONAVIT.
El artículo CAT real vs tasa nominal y la calculadora de CAT permiten meter los números de cualquier oferta y comparar honestamente.
7. Cómo se descuenta de tu nómina
INFONAVIT cobra mediante retención automática del 30% del Salario Diario Integrado mensual, ejecutada por el patrón. Tú no haces nada — el descuento aparece en tu recibo de nómina como concepto INFONAVIT.
Implicaciones prácticas:
- Tu mensualidad efectiva sube si te aumentan el sueldo (el 30% se aplica sobre el SDI vigente).
- Si reduces tu SDI (cambio de empleo, baja), la mensualidad baja proporcionalmente — pero el plazo se extiende automáticamente, sin penalización.
- Si tu patrón no paga IMSS, no hay descuento — y eso te mete en mora aunque no sea tu culpa. Revisa cada bimestre en Mi Cuenta INFONAVIT.
8. Plazos: 15, 20, 25 o 30 años
El plazo no es una elección libre: depende de tu edad y tiempo cotizando. INFONAVIT no permite que el crédito termine después de cumplir 70 años. Tabla práctica:
| Edad al originar | Plazos permitidos | Plazo recomendado |
|---|---|---|
| 25–35 | 15, 20, 25, 30 años | 20 años (equilibrio mensualidad / intereses) |
| 36–45 | 15, 20, 25 años | 20 años |
| 46–55 | 15, 20 años | 15 años si tu mensualidad lo permite |
| 56–64 | 10–15 años | el más corto posible |
La trampa estadística: la mayoría elige 30 años por la mensualidad más baja, sin entender que pagarán casi el triple del monto original en intereses. El plazo óptimo en términos de costo total es 15 años si tu nómina aguanta; los siguientes 5 años cuestan caros.
9. El proceso completo paso a paso
De inscripción a escrituración, contando desde el día que decides solicitar, el proceso INFONAVIT toma entre 45 y 90 días. Esta es la secuencia real con tiempos observados:
- Día 1 — Precalificación. Ingresa a Mi Cuenta INFONAVIT. Revisa puntaje, monto precalificado, modalidades disponibles.
- Días 1–7 — Taller "Saber para Decidir". Obligatorio. En línea, dura ~3 horas, divisible en sesiones. Al terminar recibes la Constancia.
- Días 7–14 — Decisión de modalidad y vivienda. Comparas Tradicional, Cofinavit, INFONAVIT Total. Buscas vivienda. Solicitas avalúo orientativo.
- Días 14–30 — Inscripción al crédito. Capturas en Mi Cuenta los datos de la propiedad y del vendedor. Si es Cofinavit: paralelo, solicitas evaluación bancaria.
- Días 30–45 — Avalúo formal y verificación documental. Unidad de valuación visita el inmueble. Notario verifica títulos, libertad de gravámenes, predial al corriente.
- Días 45–60 — Cita ante notario y firma. Firmas escrituras públicas. Se inscribe en Registro Público de la Propiedad.
- Días 60–75 — Liberación de recursos. INFONAVIT transfiere al vendedor. Recibes llaves.
Gastos paralelos que tú pagas de tu bolsillo (no salen del crédito): avalúo $7,000–$15,000, notario y escrituración 4–8% del valor de la propiedad, impuesto sobre adquisición de inmuebles (ISAI) 2–4.5% según estado, gastos de investigación y registro $3,000–$8,000.
10. Errores comunes que descalifican tu crédito
Estos son los rechazos más frecuentes que vemos en originación:
- Patrón con adeudo de cuotas IMSS. Si tu empresa no está al corriente, tu puntaje se congela hasta regularización. Revísalo en Constancia de Situación Patronal.
- Baja temporal no reportada. Una baja de 1 mes sin reincorporación impacta el factor "probabilidad de continuar laborando". Recuperarse toma 6–12 meses.
- Vivienda fuera de zona urbana consolidada. INFONAVIT no financia ranchos, terrenos rústicos o desarrollos sin servicios básicos. La propiedad debe estar en zona apta según catálogo INFONAVIT.
- Vendedor con título irregular. Sucesiones pendientes, gravámenes ocultos, predial atrasado. El notario lo detecta en verificación documental y el proceso se detiene.
- Avalúo por debajo del precio acordado. Si la unidad de valuación dictamina un valor menor al precio de venta, INFONAVIT solo presta sobre el valor del avalúo. La diferencia la pones tú o renegocias precio.
- Doble crédito INFONAVIT sin liquidación previa. El sistema bloquea automáticamente. Liquida primero o usa crédito conyugal.
- Edad superior a 64 años sin antigüedad compensatoria. Si tu edad + plazo supera los 70 años de vida, INFONAVIT rechaza o reduce el plazo al mínimo viable.
11. INFONAVIT y buró de crédito: la verdad
Mito muy difundido: "con buró manchado no me dan INFONAVIT". Verdad: depende de qué modalidad.
| Modalidad | ¿Consulta buró? | ¿Rechaza con buró malo? |
|---|---|---|
| Tradicional | No | No |
| INFONAVIT Total | No | No |
| Mejoravit | No | No |
| Cofinavit | Sí (lado banco) | Sí, lado banco lo rechaza |
| Cofinavit Ingresos Adicionales | Sí (lado banco) | Sí |
| Apoyo INFONAVIT | Sí (lado banco) | Sí |
Si tu buró está manchado por morosidad histórica (no por fraude), la ruta limpia es Tradicional o INFONAVIT Total. Si quieres Cofinavit, primero limpia buró (12–24 meses de pago puntual + dispensa de pago si aplica) y luego solicita.
Cobertura completa: INFONAVIT con buró de crédito.
12. Qué pasa si pierdes el empleo durante el crédito
Es la pregunta que más miedo genera y la que tiene mejor respuesta legal.
Si pierdes tu empleo formal IMSS, tu crédito entra en Régimen Especial de Amortización: pagas tú directamente, en pesos, un monto fijo aproximadamente igual a tu pago vía nómina, hasta por 12 meses por evento, máximo 2 eventos en la vida del crédito.
Adicionalmente, el Fondo de Protección de Pagos (FPP) — que se cobra automáticamente como parte del crédito desde 2016 — cubre hasta 6 mensualidades si reúnes condiciones (pérdida involuntaria, denuncia ante PROFEDET, etc.).
Suma total: hasta 18 meses de protección por evento de desempleo. Es probablemente la cobertura social más generosa del sistema financiero mexicano.
13. Prepago: cuándo conviene
INFONAVIT permite prepagos parciales o totales sin penalización en todos los créditos otorgados después de 2013 en pesos. Las opciones:
- Prepago parcial al capital, reduciendo plazo: tu mensualidad sigue igual, pero el crédito se acaba antes. Esto maximiza ahorro de intereses.
- Prepago parcial al capital, reduciendo mensualidad: mensualidad menor, plazo igual. Útil si necesitas liberar flujo.
- Prepago total: liquidas el saldo. Recibes carta de liquidación inmediata. Puedes pedir cancelación de hipoteca en RPP.
El caso especial son los créditos en VSM (veces salario mínimo) originados antes de 2013. Esos créditos crecían con el salario mínimo y muchos quedaron con saldos mayores al original tras 15 años de pagos. Para esos casos hay programa "Responsabilidad Compartida" que convierte el saldo a pesos en condiciones razonables. Más detalles.
14. Transferir tu crédito INFONAVIT a banco
El programa Cambia Tu Hipoteca permite transferir un crédito INFONAVIT activo a un crédito bancario, típicamente cuando ya pagaste lo suficiente para que el banco te ofrezca tasa menor.
Las condiciones típicas para que convenga:
- Llevas al menos 5–7 años pagando.
- El banco te ofrece CAT inferior al efectivo INFONAVIT (≥1 punto porcentual de diferencia).
- Los gastos de transferencia (avalúo nuevo, escrituración, comisiones bancarias: típicamente 3–5% del saldo) se recuperan en menos de 36 meses.
- Tienes buró limpio.
La Calculadora de Refinanciamiento te dice en 60 segundos si conviene en tu caso.
15. Recursos oficiales y nuestras calculadoras
Calculadoras HipotecaIA
- Calculadora INFONAVIT universal — monto, mensualidad, plazo según tu salario y puntaje.
- Calculadora Cofinavit combinada — capacidad total INFONAVIT + 6 bancos.
- Calculadora CAT real — mete cualquier oferta bancaria, sabe si realmente es mejor.
- Calculadora de refinanciamiento — punto de equilibrio para transferir tu hipoteca.
Recursos oficiales
- Mi Cuenta INFONAVIT — portal oficial de cada trabajador.
- Portal de Transparencia INFONAVIT — reportes institucionales, estadísticas.
- CONDUSEF — comparativo CAT, defensoría del usuario financiero.
- Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) — estándares de evaluación.
- Banxico — índice CCIDV utilizado en ajustes anuales.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos puntos INFONAVIT necesito en 2026?
El mínimo oficial sigue siendo 1,080 puntos. Alcanzar 1,150–1,200 prácticamente asegura la aprobación porque el sistema prioriza puntajes más altos cuando hay alta demanda en ciertas zonas.
¿Cuánto me presta INFONAVIT con mi salario?
Depende del Salario Diario Integrado. Con SDI de $300 (~$9,000/mes) el monto máximo ronda los $700 mil; con SDI de $600 ($18,000/mes) sube a ~$1.9M; con SDI de $1,000+ ($30,000/mes) llega al tope de ~$2.4M. Combinando con banco (Cofinavit) la capacidad sube a $4–10M.
¿La tasa INFONAVIT del 12% es nominal o real?
12% es la tasa nominal anual fija. El CAT efectivo, considerando ajustes anuales y descuento vía nómina, queda entre 11.8% y 13.2%. Es competitivo frente al CAT real bancario (13.5–16.5%) pese a que los bancos publiquen tasas nominales menores.
¿Puedo tener INFONAVIT con mal buró de crédito?
Sí, en muchos casos. INFONAVIT no consulta el Buró de Crédito comercial cuando otorga su Régimen Ordinario (Tradicional, Total, Mejoravit). Sí lo consulta cuando solicitas Cofinavit, donde el banco overlay sí depende de buró.
¿Qué pasa con mi crédito INFONAVIT si pierdo el empleo?
Tu crédito entra en Régimen Especial de Amortización: pagas tú directamente hasta por 12 meses por evento (2 eventos en la vida del crédito). El Fondo de Protección de Pagos cubre 6 mensualidades adicionales si reúnes condiciones.
¿Conviene prepagar mi crédito INFONAVIT?
Casi siempre sí, porque INFONAVIT no cobra penalización y reduce plazo o mensualidad de inmediato. Excepción: créditos VSM anteriores a 2013 — verifica en Mi Cuenta INFONAVIT antes de actuar.