INFONAVIT y un banco son productos estructuralmente distintos. INFONAVIT vende crédito subsidiado vía nómina con tasa fija; un banco vende crédito de mercado con cobro directo y tasa que se ajusta a tu perfil. La pregunta "¿cuál es mejor?" no tiene respuesta universal — pero sí tiene ocho respuestas por arquetipo de comprador. Aquí están.
1. Tasa nominal vs CAT real: la trampa de marketing
BBVA anuncia "Hipoteca al 10.40%". INFONAVIT publica "12%". A primera vista, BBVA gana. La realidad es que la tasa nominal no incluye:
- Comisión por apertura (0.85–1.20% del monto)
- Seguro de daños (anualidad obligatoria, ~0.18% del valor)
- Seguro de vida (anualidad obligatoria, varía por edad)
- Gastos de investigación crediticia ($3,000–$8,000)
- Gastos notariales y de escrituración (suben con hipoteca bancaria)
El CAT real (regulado por CONDUSEF, obligatorio publicarlo en cada oferta) integra todo. Aquí está la comparativa 2026:
| Producto | Tasa nominal | CAT real | Diferencia |
|---|---|---|---|
| INFONAVIT Tradicional | 12.00% | 11.8% | −0.2 |
| INFONAVIT Total | 12.00% | 11.9% | −0.1 |
| FOVISSSTE Tradicional | 5.00% | 4.9% | −0.1 |
| BBVA Hipoteca Fija | 10.40% | 13.6% | +3.2 |
| Santander Hipoteca Free | 10.95% | 14.2% | +3.3 |
| Banorte Pago Bajo | 10.65% | 14.0% | +3.4 |
| HSBC Hipoteca Fija | 10.85% | 13.9% | +3.1 |
| Scotiabank ScotiaCambia | 10.50% | 14.4% | +3.9 |
La conclusión es simple: el CAT real bancario es ~3 puntos porcentuales arriba del nominal. INFONAVIT (y FOVISSSTE) tienen CAT real por debajo de su nominal porque no cobran comisión de apertura ni gastos de investigación. Comparar tasas nominales es comparar manzanas con peras.
Cualquier oferta bancaria que veas, métela en la calculadora de CAT real para saber qué estás pagando realmente.
2. Descuento por nómina vs pago directo
INFONAVIT cobra mediante retención automática del 30% del Salario Diario Integrado. El patrón ejecuta. Tú no haces nada. El crédito se paga incluso si tú "se te olvida".
Un banco cobra mediante autorización de cargo a cuenta o domiciliación. Si no hay fondos, se genera mora con intereses moratorios (1.5–2x la tasa ordinaria) y se reporta a buró comercial.
Implicaciones prácticas
- Cero riesgo de impago voluntario con INFONAVIT — el dinero ni siquiera llega a tu cuenta.
- Mayor riesgo de mora con banco si tu flujo es irregular o desorganizado.
- INFONAVIT no afecta tu buró comercial. Banco sí.
- INFONAVIT descuenta antes de que sientas el dinero; banco después de que ya lo tuviste — emocionalmente distinto.
3. Flexibilidad de prepago
INFONAVIT: sin penalización por prepago. Puedes adelantar capital a discreción. Reduce plazo o mensualidad según prefieras.
Banco: el escenario es mixto. La regulación CNBV prohíbe penalización por prepago en créditos nuevos otorgados después de 2007, pero hay esquemas que la disfrazan:
- Cierre temprano del crédito puede gatillar "comisión por liquidación anticipada" en algunos contratos pre-2007 todavía vigentes.
- Bancos que ofrecen tasa preferencial atada a permanencia (típicamente 5 años mínimos) recalculan al final si prepagas antes.
- El prepago parcial bancario reduce plazo automáticamente; pasar a reducir mensualidad requiere solicitud expresa.
4. Transferibilidad entre acreedores
Puedes mover créditos en ambas direcciones:
- INFONAVIT → Banco: programa Cambia Tu Hipoteca / refinanciamiento bancario. Tiene sentido si llevas 5+ años pagando y el banco te ofrece CAT inferior.
- Banco → INFONAVIT: modalidad Pago de Pasivos Hipotecarios. Tiene sentido si calificas a INFONAVIT y tu hipoteca bancaria está en una tasa por encima del 13.5%.
- Banco → Banco: refinanciamiento entre instituciones bancarias. Común cada 5–7 años cuando hay competencia agresiva.
Cualquier transferencia tiene gastos: avalúo nuevo, escrituración nueva, comisión de apertura del nuevo crédito. Si el ahorro mensual no recupera esos costos en <36 meses, no conviene.
5. Buró de crédito: el factor invisible
INFONAVIT (Tradicional, Total, Mejoravit) no consulta buró comercial. Si tu buró está manchado, INFONAVIT te aprueba si tu puntaje supera 1,080.
Banco siempre consulta buró. Scoring mínimo varía: BBVA y Banamex piden 680+; Banorte y Santander aceptan 650+; Scotiabank tolera 620+ con condicionantes.
Implicación: si tu buró es bueno, tienes acceso a ambos mundos. Si está manchado, INFONAVIT puede ser tu única ruta — y eso es precisamente la lógica con que se construyó el sistema.
6. Riesgo laboral: qué pasa si te quedas sin empleo
INFONAVIT
- Régimen Especial de Amortización: pagas tú directamente hasta 12 meses por evento (2 eventos en la vida del crédito).
- Fondo de Protección de Pagos: cubre hasta 6 mensualidades adicionales.
- Total potencial de cobertura: 18 meses por evento de desempleo.
Banco
- Sin protección automática. Necesitas haber contratado seguro de desempleo al originar (costo: 0.3–0.6% anual sobre saldo).
- Si lo contrataste, cubre 3–6 mensualidades típicas.
- Sin seguro, la mora inicia al día 31. Reporte a buró al día 60. Inicio de gestión cobranza al día 90.
7. Deducibilidad fiscal de intereses
Ambos créditos generan deducción de intereses reales para personas físicas que hagan declaración anual. Reglas SAT 2026:
- Solo deducible la casa habitación (no segunda casa ni inversión).
- Solo intereses reales — el componente que excede a la inflación.
- Monto máximo deducible: el equivalente a 750,000 UDIS (~$5.8M MXN a 2026).
- Aplica tanto INFONAVIT como banco. Ambos emiten constancia de intereses anual.
8. Los 8 arquetipos de comprador
Esta es la sección que decide la pregunta. Cada arquetipo tiene una respuesta concreta. Encuéntrate.
Arquetipo 1 — El renter joven en 20s
Edad 25–32, primer empleo formal IMSS, salario $12,000–$25,000, sin ahorros significativos, sin buró formado. Objetivo: depto $1.5–2.5M.
Recomendación: INFONAVIT Tradicional. Tasa subsidiada, sin necesidad de buró, descuento automático evita riesgo emocional. No tiene sentido pagar 3 puntos extra de CAT bancario en este segmento.
Arquetipo 2 — El profesional mid-career
Edad 33–42, salario $30,000–$60,000, buen buró, ahorro 100–300K. Objetivo: depto/casa $3–5M en zona urbana.
Recomendación: Cofinavit. INFONAVIT solo no alcanza al precio objetivo; banco solo paga 3 puntos extra de CAT vs aprovechar el subsidio INFONAVIT.
Arquetipo 3 — El freelancer con ingreso mixto
Salario IMSS bajo (puede ser sueldo simbólico de su propia empresa), ingreso real principalmente por honorarios/facturación. Buen buró comercial.
Recomendación: Cofinavit Ingresos Adicionales con banco que acepte ingresos no IMSS (Banorte y BBVA son los más flexibles). Documenta 12+ meses de depósitos antes de aplicar.
Arquetipo 4 — La pareja de doble ingreso
Ambos cotizando IMSS o ISSSTE. Salarios combinados $40K+.
Recomendación: Crédito conyugal + Cofinavit/Alia2 overlay. Capacidad combinada que ningún acreedor solo te da. Ver pilar Conyugal.
Arquetipo 5 — El padre/madre soltero
Ingreso único, gastos fijos altos (escuela, dependientes), ahorro limitado. Objetivo: vivienda funcional y segura.
Recomendación: INFONAVIT Total a plazo medio (20 años). Predecibilidad de pago vía nómina es crítica con un solo ingreso. Evitar Cofinavit que añade segundo acreedor.
Arquetipo 6 — El inmigrante de retorno o expat mexicano
Mexicanos que regresan de EE. UU. o Europa con ahorros en divisa. Sin historial INFONAVIT activo. Buró mexicano nulo.
Recomendación: Banco con producto para mexicanos en el extranjero (HSBC y BBVA tienen el mejor producto). INFONAVIT solo si reactivó cotización IMSS local.
Arquetipo 7 — El retiree inversor
Edad 55+, propiedad propia ya pagada, ingreso por renta o pensión. Objetivo: segunda propiedad para inversión/renta.
Recomendación: Crédito bancario puro a plazo corto (10–15 años). INFONAVIT requiere relación laboral vigente; pensionado IMSS sí califica pero con monto reducido. La deducibilidad fiscal del intereses banco compensa.
Arquetipo 8 — El empresario / dueño de negocio
Ingresos por dividendos/honorarios de empresa propia, salario IMSS simbólico, capacidad fiscal alta, buró excelente. Objetivo: propiedad premium $8M+.
Recomendación: Banco premium (BBVA Patrimonial, Santander Select, Banamex Citi Priority) con tasa negociada. Estos productos ofrecen CAT 11.5–12.5% — finalmente igualan o mejoran INFONAVIT.
9. Tabla final de decisión
| Si tu situación es… | Elige… | Por qué |
|---|---|---|
| Salario IMSS ≤$25K, buró regular o malo | INFONAVIT Tradicional | Sin buró, tasa subsidiada |
| Salario IMSS ≤$25K, propiedad ≤$2M | INFONAVIT Total | Mejor tasa de mercado |
| Salario IMSS $25–50K, propiedad $3–5M | Cofinavit | Capacidad combinada óptima |
| Salario IMSS + ingresos no formales | Cofinavit Ingresos Adicionales | Aprovecha ingreso documentable |
| Pareja, ambos cotizando | Conyugal + overlay | Triplica capacidad |
| Sin relación IMSS activa | Banco | INFONAVIT no aplica |
| Empresario premium | Banco con cliente priority | Tasa negociada competitiva |
| Hipoteca actual al 14%+ y llevas 5+ años | Refinanciar a INFONAVIT (Pago de Pasivos) | Ahorro de CAT |
Preguntas frecuentes
¿Es más barato INFONAVIT o un banco?
Por CAT real, INFONAVIT casi siempre es más barato en el segmento bajo y medio. En el segmento alto, un banco con cliente premium puede negociar CAT por debajo de INFONAVIT. Compara CAT real, no tasa nominal.
¿Qué es CAT y por qué importa más que la tasa?
El CAT integra tasa + comisiones + seguros + gastos. La tasa nominal no. Por eso un crédito al 10.4% puede tener CAT real de 13.6%. La calculadora CAT real te lo desglosa para cualquier oferta.
¿Puedo transferir un crédito INFONAVIT a banco?
Sí, vía Cambia Tu Hipoteca. Conviene si llevas 5+ años, el banco te ofrece CAT inferior (≥1 punto) y los gastos de transferencia se recuperan en <36 meses.
¿INFONAVIT permite refinanciar tasa si baja en el mercado?
No directamente. INFONAVIT tiene tasa fija inmutable. Lo que puedes hacer es transferir a banco si su CAT real es menor.
¿Los intereses son deducibles de impuestos?
Sí, ambos. Solo intereses reales (componente que excede inflación), solo para casa habitación, monto máximo deducible 750,000 UDIS. Aplica tanto INFONAVIT como banco.