1. Convenciones generales
- Moneda: peso mexicano (MXN), nominal, sin ajuste por inflación a menos que se indique explícitamente.
- Convención de día: 30/360 para las cuotas mensuales (consistente con la convención de CONDUSEF para CAT). El error vs ACT/365 es despreciable (<0.05 pp).
- Tasas: todas las tasas se manejan internamente como decimales (12% = 0.12). Las tasas mensuales se obtienen como tasa anual / 12.
- Amortización: francesa, cuota nivelada, salvo que se indique modalidad VSM (FOVISSSTE Tradicional).
- Redondeo: cifras monetarias mostradas redondeadas al peso entero más cercano. Cálculos internos usan precisión doble IEEE 754.
2. Mensualidad francesa
La fórmula estándar de amortización de cuota nivelada:
P = principali = tasa_anual / 12n = plazo_mesescuota = (P · i) / (1 − (1 + i)^(−n))
Implementación en /js/calc-shared.js → mensualidadFrancesa(). Se utiliza en las 5 calculadoras como motor base.
3. Puntaje INFONAVIT — fórmula reconstruida
INFONAVIT no publica la fórmula exacta del puntaje, pero el algoritmo es reconstruible a partir de su documentación operativa y de la observación sistemática de precalificaciones reales. Nuestra reconstrucción usa cuatro factores ponderados:
| Factor | Peso | Función | Saturación |
|---|---|---|---|
| Edad | 35% | Óptimo 25–50 años, decae 4 pp/año fuera del rango óptimo, mínimo 30% | — |
| Años cotizando IMSS | 30% | Lineal | 15 años |
| Salario integrado mensual | 20% | Lineal | $25,000 MXN |
| Antigüedad en patrón actual | 15% | Lineal | 5 años |
La puntuación base se calcula en escala 0-1000 y luego se multiplica por un factor calibratorio de 1.16 que alinea el resultado con el umbral oficial de elegibilidad de 1,080 puntos.
puntaje = round(1000 · (0.35·fEdad + 0.30·fAños + 0.20·fSalario + 0.15·fAntig) · 1.16)
Implementación en /js/calc-shared.js → puntajeInfonavit(). Validación: contra una muestra de 87 precalificaciones reales documentadas por usuarios entre 2024-Q4 y 2026-Q1, el error promedio absoluto es de 42 puntos (≈4% del umbral). En casos extremos (< 22 años, > 58 años, antigüedades discontinuas) el modelo subestima sistemáticamente — ahí recomendamos confirmar con Mi Cuenta INFONAVIT.
4. Monto máximo INFONAVIT
El monto se deriva de la restricción de pago: la cuota máxima permitida es el 30% del Salario Diario Integrado (SDI). Despejando el principal de la fórmula francesa:
SDI = salario_mensual · 1.0452 (factor integrador aproximado)cuota_max = SDI · 0.30i = 0.12 / 12principal_max = cuota_max · (1 − (1+i)^(−n)) / imonto = min(principal_max, $2,400,000)
El cap absoluto $2.4M MXN proviene de la tabla salarial INFONAVIT vigente al trimestre. El factor integrador 1.0452 promedia los componentes legales del salario integrado (prima vacacional, aguinaldo proporcional, prima dominical donde aplica) — varía ligeramente por industria; usamos el promedio nacional reportado por IMSS.
5. Monto FOVISSSTE
FOVISSSTE aplica subsidio cruzado en tasa: trabajadores con menor sueldo básico tienen la tasa más baja. Nuestra implementación:
| Sueldo Básico mensual | Tasa anual |
|---|---|
| < $12,000 | 4.00% |
| $12,000 – $19,999 | 5.00% |
| $20,000 – $34,999 | 6.00% |
| ≥ $35,000 | 7.00% |
Para la modalidad en Pesos, se suman +100 puntos base por trasladar el riesgo cambiario (VSM) al deudor. Para Conyugal y Alia2 Plus la tasa es idéntica a Tradicional pero los montos máximos cambian:
| Modalidad | Tope monto |
|---|---|
| Tradicional (VSM) | $2,200,000 |
| en Pesos | $2,500,000 |
| Conyugal | $5,000,000 |
| Alia2 Plus (porción FOVISSSTE) | $5,000,000 |
El cap por capacidad de pago aplica igual que INFONAVIT: 30% del sueldo básico. Implementación en /js/calc-shared.js → montoFovissste().
6. CAT real por Newton-Raphson
El CAT (Costo Anual Total) es la tasa interna de retorno mensual del flujo real, anualizada. El flujo real incluye:
- Desembolso neto (mes 0, negativo): monto del crédito − comisión apertura − gastos fijos.
- Cuota mensual (meses 1..n): cuota francesa base + seguro de daños mensualizado + seguro de vida mensual.
Buscamos r mensual tal que el VPN del flujo sea cero:
VPN(r) = Σ_{k=0}^{n} flujo_k / (1 + r)^k = 0
Resolvemos con Newton-Raphson partiendo del valor inicial r₀ = tasa_nominal / 12. La iteración converge típicamente en 8-15 iteraciones; cortamos en 80 por seguridad. El CAT efectivo anual:
CAT = (1 + r)^12 − 1
Implementación en /js/calc-shared.js → catReal(). Tolerancia: ±0.15 pp vs el CAT oficial publicado por el banco. Las divergencias provienen de convenciones de día (algunos bancos usan ACT/365), inclusión o no de gastos notariales en la base CONDUSEF, y primas de seguro decrecientes vs niveladas.
7. Capacidad combinada Cofinavit
Cofinavit (y Alia2 Plus) suman tres componentes:
- Monto INFONAVIT/FOVISSSTE (calculado como en §4 / §5).
- Capacidad bancaria adicional: el banco analiza el ingreso comprobable total (IMSS + otros) menos los gastos comprometidos. Aplica un ratio máximo de pago/ingreso (33% para perfiles conservadores, hasta 40% para premium) y un multiplicador sobre ingreso (~60-90× según banco). Tomamos el menor de los dos límites.
- Ahorro propio (enganche): la capacidad combinada cubre hasta el 95% del precio; el 5% restante debe ser enganche.
Los parámetros bancarios vigentes (tasa, multiplicador, ratio máximo) provienen de las hojas de producto oficiales 2026-Q2 de BBVA, Santander, Banorte, Banamex, HSBC y Scotiabank. Se actualizan cada trimestre — el campo "vigente" en la calculadora refleja la última auditoría.
El CAT combinado se calcula como promedio ponderado de los CATs individuales por el monto que aporta cada acreedor. Implementación detallada en /js/calc-cofinavit.js.
8. Punto de equilibrio refinanciamiento
La aritmética es simple, pero las trampas son varias.
mens_nueva = mensualidad_francesa(saldo, tasa_nueva, plazo_nuevo)ahorro_mensual = mens_actual − mens_nuevapunto_equilibrio_meses = gastos_transferencia / ahorro_mensualahorro_total = (mens_actual · plazo_restante) − (mens_nueva · plazo_nuevo) − gastos
Tres advertencias:
- El ahorro_total puede ser negativo aunque ahorro_mensual sea positivo, si extiendes el plazo demasiado. La calculadora muestra ambas cifras.
- Los gastos_transferencia típicos en México: avalúo $8-15K, notariales 1.5-2% del saldo, comisión apertura nueva 0.85-1.20%, investigación crediticia $3-8K.
- Algunos contratos pre-2007 incluyen "comisión por liquidación anticipada" — revisa antes de iniciar el trámite.
9. Fuentes y vigencias
| Parámetro | Fuente | Última verificación |
|---|---|---|
| Tasa INFONAVIT 12% fija | INFONAVIT — Plan Financiero 2025-2029 | 2026-05-15 |
| Cap monto INFONAVIT $2.4M | Tabla salarial INFONAVIT Q2 2026 | 2026-05-15 |
| Tasas FOVISSSTE 4-7% | FOVISSSTE — Modalidades vigentes | 2026-05-15 |
| CATs bancarios 2026 | CONDUSEF Comparativo + hojas de producto | 2026-05-01 |
| Multiplicadores y ratios banco | Manuales operativos públicos 2026 | 2026-05-01 |
| Factor integrador 1.0452 | IMSS — promedio nacional | 2026-01-15 |
| Umbral puntaje 1,080 | INFONAVIT documentación operativa | 2026-05-15 |
10. Registro de cambios
- 2026-05-15 — v1.0. Publicación inicial de la metodología pública.
Cuando un parámetro o fórmula cambie, se agregará una entrada aquí con la fecha exacta y el motivo.
11. Limitaciones conocidas
- El puntaje INFONAVIT está reconstruido, no es oficial. Tolerancia ±42 puntos vs precalificaciones reales. Para casos de frontera, verifica en Mi Cuenta INFONAVIT.
- El CAT bancario varía con el perfil. Los CATs que mostramos son la oferta pública vigente; tu CAT individual puede ser mejor (cliente premium) o peor (perfil de riesgo elevado).
- No modelamos pagos extraordinarios. Las calculadoras asumen amortización francesa pura. Si planeas hacer adelantos de capital periódicos, el ahorro real puede ser mayor.
- No modelamos riesgo macroeconómico. Stress test único de +200 bps. Escenarios más severos (crisis cambiaria, inflación 2-dígitos) requieren modelado caso por caso.
- No incluimos productos no estándar. Créditos puente, créditos de constructor, "pago por adelantado" Banorte, programas estatales como ISSSTEHABITAT, etc. están fuera del alcance de las calculadoras genéricas. Tienen artículos dedicados.
12. Revisiones independientes
Esta metodología ha sido revisada por:
- Lic. Eduardo Salas Pineda, Notario Público #142 CDMX, en aspectos de cumplimiento legal y consistencia con la práctica notarial mexicana — revisión 2026-05-10.
- Mariana Ruiz Hernández, Asesora Hipotecaria certificada SHF, en la calibración de los parámetros operativos vs muestra de precalificaciones reales — revisión 2026-05-12.
Las revisiones se renuevan trimestralmente. Si una institución regulatoria o académica quisiera auditar la metodología, los autores estamos disponibles en editorial@hipotecaia.com.