62 términos · precisión técnica · vinculados a sus pilares

Glosario hipotecario mexicano.

La jerga del crédito a vivienda en México, definida con precisión técnica y en lenguaje claro. Cada término vinculado a su pilar o calculadora cuando aplica.

A

Acreditado

Persona que recibe el crédito hipotecario. En un crédito conyugal hay dos co-acreditados solidarios.

→ Crédito conyugal

Alia2 Plus

Modalidad FOVISSSTE que combina crédito público con financiamiento bancario, equivalente a Cofinavit para trabajadores ISSSTE.

→ Pilar FOVISSSTE

Amortización francesa

Esquema de pago con cuotas mensuales niveladas, donde la proporción de capital aumenta y la de intereses disminuye con el tiempo. Estándar en hipotecas mexicanas.

→ Fórmula

Avalúo

Valuación técnica del inmueble realizada por un perito autorizado. INFONAVIT, FOVISSSTE y los bancos prestan sobre el menor entre precio de compraventa y avalúo.

B

Buró de crédito

Sociedad de información crediticia que registra el historial de pagos de cada persona. Los bancos lo consultan; INFONAVIT no.

→ Banco vs INFONAVIT

C

CAT

Costo Anual Total. Indicador regulatorio CONDUSEF que integra tasa, comisiones, seguros y gastos del crédito. Permite comparar productos hipotecarios de forma justa, a diferencia de la tasa nominal.

→ Calculadora CAT real

Cambia Tu Hipoteca

Programa que permite transferir un crédito hipotecario de banco a INFONAVIT (vía Pago de Pasivos) o entre bancos, con el objetivo de reducir tasa.

→ Calc. refinanciamiento

Capacidad de pago

Monto máximo de cuota mensual que el acreedor permite con base en tus ingresos. INFONAVIT usa 30% del SDI; bancos usan ratios de 33-40%.

Cofinavit

Crédito combinado donde INFONAVIT presta una parte y un banco complementa con el resto. Permite acceder a propiedades por arriba del tope INFONAVIT individual.

→ Pilar Cofinavit

Comisión por apertura

Cobro que algunos bancos hacen al originar el crédito (típicamente 0.85% a 1.20% del monto). INFONAVIT no la cobra. Está incluida en el CAT regulatorio.

Compraventa

Contrato por el cual el vendedor transmite la propiedad del inmueble al comprador, formalizado en escritura pública ante notario.

Concubinato

Unión de hecho reconocida legalmente entre dos personas. No aplica para crédito conyugal INFONAVIT/FOVISSSTE federal — se requiere matrimonio civil.

CONDUSEF

Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros. Publica el comparativo CAT obligatorio para todos los acreedores hipotecarios.

Crédito conyugal

Combinación de dos créditos hipotecarios públicos (INFONAVIT y/o FOVISSSTE) otorgados a un matrimonio civil para una sola propiedad. Duplica la capacidad de compra.

→ Pilar Conyugal

Cuota mensual

Pago mensual a realizar al acreedor. Incluye amortización de capital, intereses y, en bancos, seguros prorrateados.

D

Deducibilidad

Posibilidad de restar los intereses reales (los que exceden a la inflación) de tu base gravable anual del ISR. Aplica para casa habitación, no inversión, con tope 750,000 UDIS.

Descuento por nómina

Retención automática que el patrón ejecuta sobre el salario del trabajador para pagar el crédito INFONAVIT/FOVISSSTE. 30% del SDI máximo.

E

Enganche

Pago inicial del comprador, complemento al crédito. Típicamente 5% (con Cofinavit/Alia2 Plus máximo financiamiento) a 20% del precio.

Escritura pública

Documento autorizado ante notario público que formaliza la compraventa y la hipoteca. Se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

F

Factor integrador

Coeficiente que convierte salario base en Salario Diario Integrado para efectos IMSS/INFONAVIT. Promedio nacional ~1.0452.

Fianza

Garantía adicional al inmueble. Poco común en hipotecas mexicanas modernas — el inmueble es la garantía principal.

Fondo de Protección de Pagos

Programa INFONAVIT que cubre hasta 6 mensualidades adicionales en caso de desempleo, complementario al Régimen Especial de Amortización.

FOVISSSTE

Fondo de la Vivienda del ISSSTE. Sistema de crédito hipotecario para trabajadores al servicio del Estado. Tasa 4-7%, adjudicación por sorteo anual.

→ Pilar FOVISSSTE

G

Gastos notariales

Honorarios del notario por la elaboración y autorización de la escritura. Típicamente 1.5% a 2% del valor de la operación.

H

Hipoteca

Gravamen sobre un inmueble como garantía de un crédito. Si el acreditado no paga, el acreedor puede ejecutar la hipoteca y rematar el inmueble.

Hipoteca verde

Crédito hipotecario para inmuebles con ecotecnologías (paneles solares, ahorradores de agua). INFONAVIT y bancos otorgan condiciones especiales.

I

INFONAVIT

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores. Sistema de crédito hipotecario para trabajadores afiliados al IMSS. Tasa fija 12%.

→ Pilar INFONAVIT

Inmueble

Bien raíz: casa, departamento, terreno con o sin construcción. Objeto del crédito hipotecario.

ISR

Impuesto Sobre la Renta. Los intereses reales hipotecarios son deducibles para personas físicas que presentan declaración anual.

ISSSTE

Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado. Equivalente al IMSS para trabajadores del sector público federal.

ISSSTEHABITAT

Programas de vivienda administrados por ISSSTE estatales para trabajadores de gobiernos locales. No es FOVISSSTE federal; cada estado tiene reglas distintas.

M

Mejoravit

Modalidad INFONAVIT para remodelación o ampliación de vivienda propia, sin necesidad de comprar nueva. Montos menores y plazos más cortos.

Mi Cuenta INFONAVIT

Portal oficial INFONAVIT donde el trabajador consulta saldo, puntaje y precalifica para crédito.

Modalidad

Variante de producto. INFONAVIT tiene 11 modalidades; FOVISSSTE tiene 4.

Moneda nacional

Pesos mexicanos (MXN). El crédito FOVISSSTE 'en Pesos' se denomina en MXN nominal; el 'Tradicional' en VSM.

Mora

Falta de pago a tiempo de una cuota. Genera intereses moratorios y reporte a buró de crédito en créditos bancarios.

N

Notario público

Profesional del derecho que autoriza actos jurídicos (escrituras, testamentos). En compraventa con hipoteca, formaliza tanto la transmisión de propiedad como el gravamen.

P

Pago de Pasivos Hipotecarios

Modalidad INFONAVIT que liquida un crédito bancario existente y lo sustituye por un crédito INFONAVIT. Requiere calificar y cumplir requisitos.

Patrón

Empleador. El factor 'antigüedad en patrón actual' pondera el puntaje INFONAVIT — más antigüedad continua, mejor puntaje.

Plan Financiero

Documento anual INFONAVIT que publica metas, parámetros y reglas operativas vigentes. Fuente principal para la tabla salarial y montos máximos.

Plazo

Duración del crédito en años. INFONAVIT/FOVISSSTE permiten 10 a 30 años; bancos típicamente 5 a 20 años.

Precalificación

Estimación oficial del monto al que tienes derecho, emitida por el acreedor. No es vinculante; el monto final depende de avalúo, validación documental, etc.

Prepago

Adelanto de capital. INFONAVIT no lo penaliza; en créditos bancarios post-2007 está prohibida la penalización.

Principal

Monto del crédito sobre el que se calculan intereses. El principal disminuye con cada amortización.

Puntaje INFONAVIT

Calificación 0-2,000+ basada en edad, antigüedad, salario y patrón. Umbral de elegibilidad: 1,080.

→ Fórmula

R

Régimen Especial de Amortización

Protección INFONAVIT que permite al acreditado pagar directamente hasta 12 meses por evento de desempleo (2 eventos en la vida del crédito).

Régimen patrimonial

Modalidad bajo la cual se rige el patrimonio en el matrimonio: sociedad conyugal (50/50) o separación de bienes (cada uno mantiene lo propio).

→ Implicaciones

S

SDI

Salario Diario Integrado. Salario base más prima vacacional, aguinaldo proporcional y otros componentes legales. Base para cálculo de aportaciones IMSS/INFONAVIT.

Seguro de daños

Seguro obligatorio en hipotecas bancarias que cubre el inmueble contra siniestros. Prima anual ~0.18% del valor del inmueble. INFONAVIT no lo cobra adicional.

Seguro de vida

Seguro obligatorio que cancela el saldo deudor en caso de muerte del acreditado. INFONAVIT y FOVISSSTE lo incluyen sin costo adicional; bancos lo cobran aparte.

SHF

Sociedad Hipotecaria Federal. Entidad regulatoria y de promoción del crédito a vivienda en México. Certifica asesores hipotecarios.

Sorteo FOVISSSTE

Mecanismo anual público que asigna créditos disponibles entre solicitantes elegibles. Probabilidad cruda ~17% por ciclo; acumulada ~55% en 3 ciclos.

→ Detalles

Stress test

Simulación del impacto de un escenario adverso (típicamente alza de 200 pb en tasas) sobre la mensualidad. HipotecaIA lo aplica automáticamente.

Subcuenta de vivienda

Cuenta individual donde se acumulan las aportaciones patronales del 5% del salario. INFONAVIT y FOVISSSTE manejan subcuentas separadas.

T

Tabla salarial INFONAVIT

Tabla vigente que define el monto máximo de crédito por nivel salarial y antigüedad. Se actualiza anualmente con el Plan Financiero.

Tasa fija

Tasa que no cambia durante la vida del crédito. INFONAVIT (12%) y FOVISSSTE (4-7%) son fijas; bancos ofrecen tanto fija como variable.

Tasa nominal

Tasa anual sin incluir comisiones ni seguros. Útil como punto de comparación pero engañosa: el CAT es el costo real.

Total INFONAVIT

Modalidad INFONAVIT que ofrece la mejor tasa entre productos públicos puros, equivalente a Tradicional pero con cap más alto.

Tradicional INFONAVIT

Modalidad base INFONAVIT para vivienda terminada. Crédito puro INFONAVIT sin overlay bancario.

U

UDIS

Unidades de Inversión. Valor indexado a inflación publicado por Banxico. La deducibilidad de intereses hipotecarios tiene tope en 750,000 UDIS.

V

Vivienda terminada

Inmueble listo para habitarse, con todos los servicios funcionando. Requisito para la mayoría de modalidades INFONAVIT y FOVISSSTE.

VSM

Veces Salario Mínimo. Unidad de cuenta usada en FOVISSSTE Tradicional. El crédito 'en VSM' se ajusta cuando sube el salario mínimo nacional.

Preguntas frecuentes

¿Qué es el CAT en una hipoteca?

El Costo Anual Total (CAT) es la tasa que incluye intereses + comisiones + seguros + otros costos del crédito, expresada como porcentaje anual. Es la métrica obligatoria por CONDUSEF para comparar ofertas hipotecarias entre bancos.

¿Qué es el ISAI?

Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Lo cobra el estado donde está la propiedad cuando cambia de dueño. Varía entre 2.0% (Querétaro, BC, Aguascalientes, Guanajuato, Sinaloa) y la tarifa progresiva CDMX (~5.5-6.5% efectivo en residencial medio). Detalle por estado en cada página de ciudad.

¿Qué es Cofinavit?

Esquema que combina tu crédito INFONAVIT con un crédito bancario en una sola hipoteca. INFONAVIT aporta hasta ~$2M (según salario y antigüedad), el banco complementa el resto. Reduce CAT efectivo vs banco solo y simplifica trámite vs dos hipotecas separadas.

¿Qué es el factor edad de INFONAVIT?

Multiplicador aplicado al monto del crédito según tu edad. Óptimo (1.0) entre 25 y 50 años. Antes de 25 y después de 50 el factor baja, lo cual reduce el monto disponible. Para perfil joven (<25) suele convenir esperar a cumplir 25 antes de tramitar.