Comprar tu primera casa en México es un proceso de 3-6 meses con 10 pasos formales. La trampa más común: empezar a buscar propiedad antes de calcular tu capacidad real. Esto significa enamorarte de casas que no puedes financiar. Empieza al revés: calcula primero, busca segundo.
Paso 1: define tu presupuesto realista
Usa la calculadora Cofinavit HipotecaIA. Ingresas salario, edad, antigüedad, ahorro disponible. Output: monto INFONAVIT + monto bancario + capacidad combinada + cuota mensual estimada. Toma 60 segundos.
Resultado típico: una persona con salario $25K, 30 años, antigüedad 4 años puede acceder a casa de hasta $2.8M combinando INFONAVIT + banco.
Paso 2: junta enganche y gastos de cierre
Para casa $2M MXN:
- Enganche: 10-20% del precio = $200-400K (con Cofinavit puede ser 10%; banco puro suele requerir 20%)
- Gastos de cierre: 7-10% del precio = $140-200K (avalúo, notario, ISAI, escrituras, seguros primera prima)
- Total ahorro previo: $340-600K
Si no tienes el enganche completo, considera el artículo de enganche para alternativas.
Paso 3: verifica tu puntaje INFONAVIT
Mínimo 1,080 puntos para Cofinavit. Verifica en Mi Cuenta INFONAVIT. Si te faltan puntos, trabaja en subirlos antes de buscar propiedad — toma 3-12 meses.
Paso 4: solicita precalificación
INFONAVIT precalifica online en Mi Cuenta INFONAVIT. Si vas Cofinavit, el banco selecciona también te precalifica (BBVA, Santander, Banorte, Banamex, HSBC, Scotiabank). Carta de precalificación vigente 6 meses.
Paso 5: busca propiedad calibrada
Con tu monto precalificado, filtra propiedades dentro del rango. Visita 10-20 antes de decidir. Algunos consejos:
- Considera vivienda usada — ahorra 15-25% sobre nueva equivalente, califica a INFONAVIT Total
- Revisa zonificación, plusvalía proyectada, conectividad
- Negocia precio agresivamente — comprador con precalificación tiene apalancamiento
- Pide carta de no adeudo de predial y cuotas condominales
Paso 6: realiza avalúo y revisión legal
Avalúo determina el monto financiable. Si el avalúo es menor al precio, el banco solo presta sobre el avalúo (no sobre el precio). Tendrás que cubrir la diferencia con enganche adicional.
Revisión legal verifica:
- Inmueble libre de gravámenes
- Predial al corriente
- Escrituras en regla, vendedor es propietario real
- Sin demandas o litigios pendientes
Paso 7: aprobación crediticia final
INFONAVIT y banco emiten aprobación con términos finales: tasa exacta, plazo, comisiones, seguros. Revisa con cuidado: la aprobación final puede diferir de la precalificación inicial. Si los términos cambiaron desfavorablemente, es el momento de renegociar o cambiar de institución.
Paso 8: firma notarial
El notario formaliza compraventa + hipoteca en mismo acto. Lo que firmas:
- Escritura de compraventa (vendedor te transfiere propiedad)
- Escritura de hipoteca (gravamen a favor de INFONAVIT/banco)
- Pólizas de seguro (vida + daños)
Costos notariales 4-7% del precio. INFONAVIT/banco transfiere fondos al vendedor en el mismo acto.
Paso 9: inscripción en Registro Público
Notario inscribe la propiedad a tu nombre + la hipoteca. Plazo 30-90 días. Recibirás escritura final inscrita por correo o en sucursal notarial. Hasta entonces tienes folios provisionales.
Paso 10: primer pago y monitoreo
Primera mensualidad típicamente 30-45 días después de la firma. Verifica que:
- Descuento por nómina INFONAVIT esté activo
- Domiciliación bancaria esté configurada
- Monto coincida con lo pactado en escrituras
- Recibes primer estado de cuenta con tabla de amortización correcta
Costos totales por etapa
| Etapa | Costo |
|---|---|
| Avalúo | $8K-$15K |
| Investigación crediticia | $3K-$8K |
| Notariales (Escrituras + Hipoteca + Inscripción) | 4-7% del precio |
| ISAI (Impuesto sobre Adquisición Inmuebles) | 1-4% según estado |
| Comisión apertura crédito (si banco/Cofinavit) | 0.85-1.20% |
| Seguros primera prima | 0.4-0.6% del crédito |
| Total típico casa $2M | $140K-$220K |
Lecturas relacionadas
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito?
Para casa $2M: $340-600K ahorro previo (enganche + gastos cierre).
¿INFONAVIT, Cofinavit o banco?
Cofinavit casi siempre gana si cotizas IMSS con puntaje ≥1,080.
¿Cuánto tarda?
3-6 meses típico desde decisión hasta firma.
Guía por ciudad
Comprar primera casa cambia mucho según el mercado local. Cobertura específica por metro:
- Comprar casa en Ciudad de México — el mercado más grande, mayor diversidad de productos y precios.
- Comprar casa en Monterrey — ingreso promedio más alto del país, ISAI bajo (2.85%).
- Comprar casa en Guadalajara — Cofinavit dominante en rango mid, presión de tech remote.
- Comprar casa en Puebla — cluster automotriz impulsa demanda en Angelópolis.
- Comprar casa en Querétaro — boom corporativo, mayor apreciación del país.
- Comprar casa en Tijuana — cross-border workers e ingresos en USD.