Ciudad de México es uno de los mercados inmobiliarios más definidos del país. CDMX combina los precios más altos del país con la mayor diversidad de oferta de productos hipotecarios. Cofinavit funciona bien para perfiles que apuntan a $3-6M en colonias mid: INFONAVIT puede aportar hasta ~$2M (depende de salario y antigüedad), el banco complementa el resto. Esta guía consolida los rangos de precio reales por colonia, ingreso mínimo necesario por tramo, qué bancos operan con qué fuerza, y los detalles del trámite que cambian respecto a otras ciudades.
Rangos de precio por zona
Tres tramos definen la oferta CDMX:
- Entrada ($1.2-2.5M): colonias como Iztapalapa norte, Gustavo A. Madero, Azcapotzalco poniente. Vivienda de interés social y semi-interés. Metro cuadrado $20-35K.
- Media ($3-6M): colonias como Coyoacán Villa, Narvarte Poniente, Del Valle Sur. Profesionistas establecidos, parejas con doble ingreso. Metro cuadrado $40-65K.
- Premium ($8-25M): Polanco, Roma Norte, Lomas de Chapultepec. Ejecutivos, empresarios, perfiles de patrimonio. Metro cuadrado $80-120K.
Cobertura completa en precios por zona en CDMX y guía colonia por colonia.
Ingreso mínimo por tramo
Asumiendo crédito 20 años, tasa fija ~10.5%, mensualidad ≤30% de ingreso neto:
- Casa $1.5M → ingreso neto ~$42,000/mes
- Casa $3M → ingreso neto ~$83,000/mes
- Casa $5M → ingreso neto ~$138,000/mes
Con Cofinavit los ingresos requeridos bajan ~15-20% porque INFONAVIT cubre parte del crédito sin afectar tu capacidad bancaria. Detalle en sueldo mínimo en CDMX.
Bancos hipotecarios en Ciudad de México
Cuotas de mercado a nivel CIUDAD no son datos públicos en CNBV. A nivel nacional, los tres mayores carteras hipotecarias son BBVA ($367,270M MXN), Banorte ($276,550M MXN) y Santander ($243,184M MXN). Scotiabank y HSBC tienen carteras menores pero alta concentración hipotecaria interna (47% y 30% de su portafolio respectivamente).
Productos verificados (mayo 2026): BBVA Hipoteca Fija 11.20% / CAT 13.2%. Santander Hipoteca Free 11.35% / CAT 12.1% con bonificación por pago puntual. Banorte Hipoteca Fuerte desde 9.15% / CAT 12.4%. Inbursa Inburcasa 10.70% / CAT 11.4%. La elección por zona depende más de tu perfil bancario actual que del banco con 'más mercado en X colonia'.
Los principales jugadores en CDMX: BBVA, Santander, Banorte, HSBC, Citibanamex, Scotiabank. Ver comparativa completa de hipotecas en CDMX.
Costos de cierre en CDMX
El costo real de cierre en CDMX ronda 5-7% del precio. ISAI CDMX usa tarifa progresiva por brackets sobre el valor más alto (catastral, comercial o precio acordado). Para residencial $3M la cuota fija es $128,817.18 + 6.567% sobre el excedente del bracket G; el efectivo ~5.7%. Subsidios para primera vivienda <$5M pueden reducir el efectivo. Esto es DISTINTO del 5% plano que circula en redes — la CDMX dejó la tarifa plana hace años. Predial CDMX se calcula sobre valor catastral (no comercial). Verificado 2026: descuento del 8% por pago anual anticipado en enero, 5% en febrero. A partir del 1 de marzo sin descuento. Subsidios adicionales para jubilados/pensionados y rangos catastrales bajos (E/F/G). Consulta tarifa específica en OVICA Catastro CDMX (ovica.finanzas.cdmx.gob.mx).
Desglose típico: ISAI progresivo CDMX (efectivo ~5.5-6.5% residencial $1.5-6M, según bracket), notariales (1-1.5%), avalúo bancario ($8-15K), trámites RPP (~$5K), seguros prepagados (varía).
Detalle en predial y gastos de cierre CDMX.
INFONAVIT en Ciudad de México
CDMX tiene varias oficinas CESI verificadas en el directorio oficial. Para citas: micuenta.infonavit.org.mx/oficinas-atencion o Infonatel 800 008 3900. Horario típico: lunes a viernes 8:30-14:30. Verifica la oficina más cercana a tu alcaldía antes de presentarte. Las oficinas principales son: CESI CTM — Vallarta 8, Tabacalera, Cuauhtémoc (verificado), CESI Barranca del Puerto — Av Barranca del Muerto 280, Guadalupe Inn, Álvaro Obregón (verificado), CESI Vallejo — Pte 134 #909, Industrial Vallejo, Azcapotzalco (verificado), CESI Cuautitlán Izcalli — Av Chalma, Jardines de la Hacienda (Edo Mex, atiende zona metropolitana norte).
El trámite INFONAVIT en CDMX sigue la lógica nacional pero con tiempos de respuesta y disponibilidad de vivienda específicos. Detalle en INFONAVIT en CDMX.
Plusvalía y mercado de renta
Apreciación esperada: +8.7% nacional Q1 2026 (SHF); CDMX dentro del promedio (sin desagregar oficialmente). Índice SHF Q1 2026: precio nacional vivienda +8.7% anual. Promedio nacional precio vivienda $2.02M, mediana $1.33M. Para desagregación por colonia consulta plataformas como propiedades.com, Mudafy, Engel & Völkers (los precios m² publicados varían según fuente y periodo).
Rental yield bruto: rango típico 4-6% bruto (estimación editorial — yield real varía por zona, antigüedad, amueblado y tipo de renta; consulta plataformas inmobiliarias)%. Departamentos 1-2 recámaras en Roma/Condesa rentan a 4.5-5.5% bruto; casas familiares en Coyoacán/Tlalpan a 3.5-4.5%. Las regulaciones recientes a renta corta (Airbnb) han enfriado yield turístico pero estabilizado renta tradicional.
Para análisis de inversión: inversión inmobiliaria en CDMX.
Perfil típico del comprador CDMX
30-38 años, profesionista IMSS estable, busca depto 1-2 recámaras o casa media. El pulso del mercado: CDMX usa ISAI progresivo (efectivo 5.5-6.5% en residencial medio, más alto del país); el rango medio $3-6M es donde Cofinavit típicamente domina la decisión.
Plan de acción
- Define rango de precio realista con tu ingreso (calculadora abajo)
- Identifica 3-4 colonias compatibles con tu presupuesto y necesidades (transporte, escuelas, trabajo)
- Cotiza con 3 bancos diferentes (no aceptes la primera oferta)
- Verifica el costo total con CAT real, no nominal
- Calcula gastos de cierre antes de comprometerte (no son negociables)
Calcular máxima casa con mi sueldo
Lecturas relacionadas
- Precios reales por colonia en CDMX
- Mejores colonias para comprar en CDMX
- Enganche típico en CDMX
- Hipotecas en CDMX: comparativa bancos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una casa en Ciudad de México en 2026?
Rango de entrada: $1.2-2.5M (colonias como Iztapalapa norte o Gustavo A. Madero). Rango medio: $3-6M en zonas como Coyoacán Villa o Narvarte Poniente. Premium: $8-25M en Polanco y Roma Norte. El metro cuadrado promedio va de $20-35K en periferia a $80-120K en zona premium.
¿Cuánto necesito ganar para comprar casa en Ciudad de México?
Para casa $1.5M en CDMX: ingreso neto mínimo ~$42,000 mensuales. Para $3M: ~$83,000. Para $5M: ~$138,000. Asume mensualidad ≤30% de ingreso y crédito a 20 años.
¿Qué banco da mejores hipotecas en Ciudad de México?
Cuotas de mercado a nivel CIUDAD no son datos públicos en CNBV. A nivel nacional, los tres mayores carteras hipotecarias son BBVA ($367,270M MXN), Banorte ($276,550M MXN) y Santander ($243,184M MXN). Scotiabank y HSBC tienen carteras menores pero alta concentración hipotecaria interna (47% y 30% de su portafolio respectivamente). Productos verificados (mayo 2026): BBVA Hipoteca Fija 11.20% / CAT 13.2%. Santander Hipoteca Free 11.35% / CAT 12.1% con bonificación por pago puntual. Banorte Hipoteca Fuerte desde 9.15% / CAT 12.4%. Inbursa Inburcasa 10.70% / CAT 11.4%. La elección por zona depende más de tu perfil bancario actual que del banco con 'más mercado en X colonia'.