El total típico: 3.5-5% del saldo refinanciado. La proporción cae con el tamaño porque los costos fijos (avalúo, investigación crediticia) se diluyen. Saldos <$800K casi nunca refinancian económicamente porque los costos fijos comen el beneficio. Aquí los 6 rubros con rangos vigentes 2026.
El desglose completo
| Concepto | Costo típico | Tipo | Negociable |
|---|---|---|---|
| Avalúo del inmueble | $8,000 - $15,000 | Fijo | No (pero elige perito de menor costo) |
| Gastos notariales | 1.5% - 2.0% del saldo | Variable | Marginal |
| Comisión apertura nuevo crédito | 0.5% - 1.5% del saldo | Variable | Sí, palanca principal |
| Investigación crediticia | $3,000 - $8,000 | Fijo | Marginal |
| Seguros primera prima (vida + daños) | $5,000 - $12,000 | Variable | Sí, cambia aseguradora |
| Comisión liquidación anticipada (créditos pre-2007) | 0.5% - 2.0% del saldo | Variable | Solo si contrato pre-2007 |
Costos típicos por rango de saldo
| Saldo refinanciado | Costo total estimado | % del saldo |
|---|---|---|
| $500K | $28K - $38K | 5.6% - 7.6% (casi nunca conviene) |
| $800K | $36K - $48K | 4.5% - 6.0% |
| $1M | $40K - $55K | 4.0% - 5.5% |
| $1.5M | $55K - $75K | 3.7% - 5.0% |
| $2M | $75K - $100K | 3.7% - 5.0% |
| $3M | $110K - $145K | 3.7% - 4.8% |
1. Avalúo — costo fijo
$8K-$15K dependiendo del tipo de inmueble, ubicación, y panel de peritos del banco. Inmuebles urbanos comunes tienden hacia $8-10K; departamentos de lujo o residenciales grandes hasta $15K.
Cómo bajarlo: elige el perito de menor costo del panel del banco (puedes pedir 2-3 cotizaciones). El banco no puede rechazarlas si están autorizadas.
2. Gastos notariales — 1.5-2.0% del saldo
El rubro más significativo en términos absolutos. Incluye: protocolización de la subrogación, inscripción en Registro Público de la Propiedad, derechos del notario, IVA aplicable.
Para saldo $1.5M: $22-30K. Para $2.5M: $37-50K.
El costo notarial es prácticamente fijo en el mercado; márgenes de negociación <5%. Lo que sí puedes hacer: usar el panel notarial del banco (no propio) para evitar costos adicionales.
3. Comisión apertura del nuevo crédito — palanca de negociación
El rubro más negociable. Cotización inicial 1.0-1.5%; con oferta competidora puede bajar a 0.5-0.75%. En saldo $1.5M, mover de 1.2% a 0.6% son $9K directos.
Banca de refinanciamiento: en programas específicos (Banorte Tu Hipoteca Mejor, Santander Refinancia) la apertura preferencial para incoming refi puede ser 0.50-0.75% sin necesidad de oferta competidora. Pídelo por nombre del programa.
4. Investigación crediticia — costo casi fijo
$3-8K para revisión de buró, validación de ingresos, análisis crediticio. El rango varía por banco (Banamex y HSBC suelen ser caros; Banorte más económico). Diferencias de $3-5K aquí no mueven la economía global del refinanciamiento.
5. Seguros primera prima
El nuevo crédito requiere pólizas nuevas de vida y daños. Primera prima: $5-12K dependiendo del valor del inmueble y términos.
Cómo bajarlo: contrata seguros con aseguradora independiente (LISF art. 25), no con la del banco. GNP, Quálitas o Atlas suelen cotizar 30-40% más barato que el producto interno del banco.
6. Comisión liquidación anticipada — solo créditos pre-2007
Este es el punto crítico legal:
- Créditos originados después del 1 de octubre 2007: la comisión está PROHIBIDA por ley (Ley de Transparencia y Ordenamiento de los Servicios Financieros).
- Créditos pre-2007: la comisión es legal si el contrato la incluye. Típicamente 0.5-2% del saldo insoluto. Puede ser determinante para la economía del refinanciamiento.
Antes de iniciar el proceso, lee tu contrato original — si dice "Comisión por liquidación anticipada" y tu contrato es pre-2007, súmala a tus costos.
La fórmula del punto de equilibrio
equilibrio_meses = costos_totales_transferencia ÷ ahorro_mensual_nuevo_crédito
Ejemplo: costos $75K, ahorro mensual nuevo crédito $2,800 → equilibrio = 75,000 / 2,800 = 27 meses (2.25 años).
Reglas prácticas:
- ≤24 meses: excelente, refinancia sin duda
- 24-36 meses: viable si planeas conservar el crédito
- 36-60 meses: marginal, solo si tu plazo restante es largo
- >60 meses: casi nunca conviene
Cuándo los costos NO se amortizan
- Plazo restante <5 años. No hay tiempo para que el ahorro mensual cubra los costos.
- Diferencial de CAT <0.5 pp. El ahorro mensual es trivial; los costos fijos pesan más.
- Saldo <$700K. Costos fijos representan demasiado del saldo.
- Vendes el inmueble en <3 años. No hay flujo de pagos suficiente.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta refinanciar?
3.5-5% del saldo. $40-55K para $1M; $75-100K para $2M.
¿Es legal la comisión por liquidación anticipada?
Prohibida para créditos post-2007. Legal para pre-2007 si el contrato la incluye.
¿Cómo calculo el punto de equilibrio?
Costos totales / ahorro mensual. ≤24 meses excelente, ≤36 viable.