La trampa común: comparar dos ofertas por su CAT declarado y elegir la de menor número. Esto omite seis dimensiones que pueden cambiar la decisión: CAT real (no declarado), comisión apertura, costo total de seguros, productos vinculados, condiciones de prepago, transferibilidad, y flexibilidad ante shocks. Aquí está cómo evaluar cada una.
1. CAT real, no CAT declarado
El CAT declarado puede subestimar el real por 0.2-0.5 pp por exclusiones (gastos fijos no contados, seguros sobre saldo decreciente vs original). Compara CAT real vs CAT real, recomputado con los mismos supuestos para ambas ofertas.
Cómo: usa la calculadora CAT real o el auditor con cada oferta. Audita la diferencia entre CAT declarado y real para cada banco — la magnitud es informativa por sí misma (Banamex suele tener mayor discrepancia que Banorte, por ejemplo).
2. Comisión por apertura
El cargo único al firmar. Rango típico 2026: 0.50% a 1.50%. Diferencias de 50 bps en apertura sobre un crédito de $3M son $15K directos.
Tablas mentales:
- ≤0.75%: excelente
- 0.75-1.00%: aceptable
- 1.00-1.20%: negociable
- >1.20%: claramente alto — pide reducción o cambia de banco
3. Seguros: el costo recurrente subestimado
Seguros de daños y vida añaden 0.20-0.40% anual al costo efectivo del crédito. Sobre 20 años, son 4-8% del monto original.
Cómo comparar: exige a cada banco el costo anual estimado de seguros para los primeros 5 años (suelen ajustarse). Si una oferta cotiza $4,500/año y otra $7,800/año, la diferencia acumulada a 20 años es $66,000 — pesa en el comparativo.
Importante: tienes derecho legal a cambiar la aseguradora (LISF art. 25). Para el comparativo justo, asume seguro con tercero competitivo (~0.15-0.18% anual) en ambas ofertas, no el seguro interno del banco.
4. Productos vinculados
Una oferta con CAT 12.4% que requiere tarjeta de crédito anualidad $2,500 + seguro extendido $300/mes + saldo inversión $500K es peor que una oferta CAT 12.6% sin vinculación, para la mayoría de compradores.
Cómo comparar: exige el desglose de productos vinculados a cada oferta. Computa el costo neto anual y suma al CAT efectivo. La fórmula:
CAT_efectivo = CAT_declarado + (costo_anual_productos / monto_crédito)
Si el producto vinculado te cuesta $5,000/año sobre un crédito $2.5M, suma 20 bps al CAT efectivo. Compara después.
5. Condiciones de prepago
INFONAVIT no cobra prepago. Algunos bancos cobran 1% sobre el exceso del 20% anual prepagado. Si esperas pagos extras (bonos, herencia, mejora salarial), prepago libre es valioso.
Cómo comparar: pide a cada oferta la cláusula exacta de prepago. Si los planes son similares pero una oferta cobra prepago y la otra no, la sin penalidad gana — el valor opcional puede ser 0.5-2% del monto a 20 años.
6. Transferibilidad
¿Puedes refinanciar a otro banco si encuentras mejor oferta? Algunos bancos bloquean transferibilidad los primeros 36 meses. Esto te ata al banco si las tasas bajan o sale producto mejor.
Cómo comparar: el lock-in estándar negociable es 12 meses. Pide eliminación o reducción explícita en cada oferta. La oferta con menor lock-in vale más, aunque el CAT sea ligeramente mayor.
7. Flexibilidad ante shocks laborales
¿Qué pasa si pierdes empleo en mes 36? ¿En mes 120?
- INFONAVIT: Régimen Especial de Amortización cubre 12 meses sin reporte a buró, Fondo de Protección de Pagos extiende 6 meses más. Total: hasta 18 meses de cobertura por evento.
- Bancos: típicamente seguro de desempleo opcional con cobertura 3-6 meses. Algunos bancos lo incluyen forzoso (costo en CAT); otros lo dejan opcional.
Cómo comparar: esta dimensión suele inclinar la balanza para perfiles IMSS hacia Cofinavit sobre banco puro — la cobertura pública es estructuralmente mejor.
El comparativo en una tabla mental
Después de auditar tus 2 o 3 ofertas, organiza así:
| Dimensión | Oferta A | Oferta B | Ganador |
|---|---|---|---|
| CAT real | 12.6% | 12.4% | B |
| Apertura | 0.75% | 1.10% | A |
| Seguros anual (estimado) | $5,200 | $7,400 | A |
| Productos vinculados | Sin | Tarjeta + plan | A |
| Prepago libre | Sí | 1% sobre 20% | A |
| Lock-in | 12 meses | 36 meses | A |
| Cobertura desempleo | Sí, incluida | Opcional pagada | A |
En este caso, Oferta A gana 6 de 7 dimensiones aunque su CAT declarado es ligeramente mayor. La decisión no se basa en CAT solo.
El auditor aplica las 7 dimensiones automáticamente
El auditor HipotecaIA toma los términos de cada oferta y aplica las 7 dimensiones, devolviendo:
- CAT real recomputado vs declarado (dimensión 1)
- Posición de comisión apertura vs banda del banco (dimensión 2)
- Costo anual seguros y comparativa con mercado (dimensión 3)
- Detección de productos vinculados y su costo neto (dimensión 4)
- Banderas rojas en prepago/transferibilidad/flexibilidad (5, 6, 7)
Corre el auditor para cada oferta. Compara los scores y banderas. Toma 60 segundos por oferta.
Preguntas frecuentes
¿Mejor forma de comparar ofertas?
CAT real recomputado + 6 dimensiones adicionales. Una mejor CAT puede ser peor en lo demás.
¿Cuántas ofertas necesito?
Mínimo 2, idealmente 3. Sin segunda oferta no tienes apalancamiento de negociación.
¿Vale la pena pedir INFONAVIT incluso si quiero banco?
Sí, si calificas. Te da referencia inferior contra la cual negociar el banco.
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