El mercado hipotecario peruano 2026 tiene tres componentes: bancos privados (BCP, BBVA Perú, Interbank, Scotiabank) que originan el grueso del crédito; el Fondo MIVIVIENDA con sus productos subsidiados (Crédito MIVIVIENDA, Bono del Buen Pagador BBP, Techo Propio para perfiles de menor ingreso); y la decisión soles vs dólares que sigue importando para perfiles dolarizados.
1. Fondo MIVIVIENDA: la palanca pública
Creado en 1998, el Fondo MIVIVIENDA es la entidad estatal que canaliza recursos para crédito de vivienda a través de los bancos. No origina directamente — actúa como intermediario y subsidiador.
Crédito MIVIVIENDA
Crédito para vivienda con valor entre S/85,000 y S/406,000 (tope 2026). El banco origina la operación pero MIVIVIENDA aporta condiciones preferenciales (tasa reducida, plazos extendidos).
| Parámetro | Crédito MIVIVIENDA 2026 |
|---|---|
| Valor vivienda mín-máx | S/85,000 - S/406,000 |
| Cuota inicial mínima | 10% |
| Tasa típica | 7.0-9.5% TEA en soles |
| Plazo | 5-25 años |
| Edad máxima al cierre | 70 años |
Bono del Buen Pagador (BBP)
Subsidio no reembolsable otorgado por MIVIVIENDA a quien adquiere vivienda nueva y mantiene pagos al corriente. El BBP se aplica al saldo del crédito.
| Valor vivienda | BBP máximo |
|---|---|
| S/85,000 - S/120,000 | S/25,700 |
| S/120,001 - S/200,000 | S/19,400 |
| S/200,001 - S/270,000 | S/12,900 |
| S/270,001 - S/406,000 | S/5,500 |
El BBP se desembolsa al final del plazo si mantienes pagos al corriente, reduciendo el saldo final.
Techo Propio (BFH)
Programa para hogares de menor ingreso, con vivienda valor <S/103,500. Subsidio directo (BFH - Bono Familiar Habitacional) que cubre parte importante del precio. Aplica a:
- Adquisición de Vivienda Nueva (AVN).
- Construcción en Sitio Propio (CSP).
- Mejoramiento de Vivienda (MV).
| Modalidad | BFH máximo |
|---|---|
| Adquisición Vivienda Nueva | S/40,250 |
| Construcción en Sitio Propio | S/24,800 |
| Mejoramiento de Vivienda | S/9,200 |
Requisitos: ingreso familiar mensual ≤S/3,838, no propietario, no haber recibido subsidio previo.
2. Los 4 bancos hipotecarios principales
| Banco | TEA soles min | TEA USD min | Especialidad |
|---|---|---|---|
| BCP | 8.50% | 7.00% | Líder de mercado |
| BBVA Perú | 8.70% | 6.80% | Integración BBVA grupo |
| Interbank | 9.00% | 7.20% | Digital, cliente joven |
| Scotiabank Perú | 8.90% | 7.00% | Productos premium |
BCP es el líder histórico. BBVA Perú compite agresivamente con productos digitales. Interbank tiene la mejor experiencia digital. Scotiabank Perú destaca en perfiles premium.
3. Soles vs dólares
El "tema dólares" en Perú no es como en Argentina. Dolarización del crédito hipotecario peruano se redujo de 80% (2005) a 15-20% (2026). El BCRP regulatoriamente desincentiva crédito en USD para no-perceptores de USD.
Cuándo crédito en USD conviene
- Ingresos en USD comprobables (sector minero, exportador, multinacionales).
- Plazos medios (10-15 años) donde la tasa USD significativamente menor compense el riesgo.
- Disposición a absorber subidas del tipo de cambio.
Cuándo soles convienen
- Ingresos en soles (la mayoría de los peruanos).
- Largo plazo donde el riesgo cambiario acumulado supera el ahorro en tasa.
- Aversión al riesgo cambiario.
La regla: si recibes tu sueldo en soles, financia en soles. La diferencia en tasa (1-2 puntos) no justifica el riesgo cambiario de 25 años.
4. Costos asociados al cierre
| Concepto | Costo aprox. |
|---|---|
| Estudio de crédito | S/300 - S/500 |
| Tasación | S/450 - S/900 |
| Estudio de títulos | S/400 - S/800 |
| Notaría | 0.4% del valor |
| Registros Públicos | 0.3% del valor |
| Impuesto de Alcabala | 3% (vivienda usada, no nueva) |
| Seguros (vida + desgravamen + multiriesgo) | 0.4-0.6% anual |
Total cierre típico: 5-8% del valor de la vivienda. Para vivienda S/300,000, cierre ronda S/15K-24K.
5. Decisión por arquetipo
Joven primera vivienda con ingreso modesto
Techo Propio (BFH). Subsidio directo + crédito complementario. Mejor opción si calificas (ingreso ≤S/3,838).
Profesional con ingreso medio S/3,000-S/8,000
Crédito MIVIVIENDA + BBP en cualquier banco. Combina tasa subsidiada + bono. Recomendado BBVA Perú o BCP por flexibilidad documental.
Profesional con ingreso alto S/8,000+
Crédito bancario tradicional sin MIVIVIENDA. Vivienda valor >S/406K no califica al programa; crédito convencional con BCP o BBVA Perú.
Trabajador en multinacional con ingreso USD
Crédito en USD. BBVA Perú TEA 6.8% USD. Justificable si tu ingreso es estable en USD.
Profesional independiente
BCP con SUNAT consistente. Más receptivo a perfiles independientes que la competencia.
6. La trayectoria del mercado
2010-2019: década de crecimiento sostenido, bancarización progresiva, MIVIVIENDA consolidado.
2020-2022: shock COVID. MIVIVIENDA lanza Nuevo Crédito MIVIVIENDA con tasas más agresivas para reactivar.
2023-2024: BCRP sube tasas combatiendo inflación. Originación se enfría.
2025-2026: tasas estabilizadas en torno al 5.0%, mercado vuelve a niveles pre-pandemia. Originación crece moderadamente.
7. La pieza faltante: PJ y empresas
Algunas personas con persona jurídica (PJ) propia originan crédito hipotecario a nombre de la empresa para optimización fiscal. Es posible pero implica:
- Persona jurídica con >3 años de actividad.
- Estados financieros auditados.
- Garantía adicional típicamente requerida.
- Tasa marginalmente mayor (banca empresarial).
Consulta con contador fiscal antes — los beneficios tributarios vs los costos administrativos no siempre cuadran.
Preguntas frecuentes
¿Qué es BBP?
Bono del Buen Pagador, subsidio MIVIVIENDA hasta S/25,700 a quien mantiene pagos al corriente.
¿Soles o dólares?
Soles para la mayoría. USD solo si tienes ingresos dolarizados.
¿Bancos principales?
BCP, BBVA Perú, Interbank, Scotiabank.